Checkliste für den Hausbau: Informationen für Bauherren

Ein Haus zu bauen, ist eine große Entscheidung – das ist den meisten Bauherren und -damen durchaus bewusst. Was im Zuge dessen tatsächlich auf sie zukommt, ist für das Gros der Eigenheimerrichter dann aber doch eine handfeste Überraschung. Damit Ihnen das nicht passiert und Sie bestens vorbereitet in die Planung, die Finanzierung und den eigentlichen Bauprozess gehen, sollten Sie den nachfolgenden Ratgeber gründlich lesen. Sie erhalten dort eine Checkliste der wichtigsten Standardschritte, Fallstricke, Möglichkeiten und mehr.

Checkliste Hausbau: Planen Sie Ihr Traumhaus

1. An Punkt 1 unserer Checkliste steht natürlich die Planung. Hier müssen Sie selbst kreativ werden. Überlegen Sie sich genau, wie Ihr Traumhaus aussehen und was es zu bieten haben sollte. Schauen Sie sich Häuser in Ihrer Umgebung an und notieren Sie, was Ihnen daran gefällt bzw. was Sie sich für Ihr eigenes Projekt vorstellen können. Einige dieser Visionen sind vielleicht nicht umsetzbar, aber durch das freie Kreisen der Gedanken kommen Sie eventuell auf Alternativen und/oder ganz neue Ideen.

2. In dieser Phase sollten Sie sich bereits Gedanken darüber machen, wie viel Raum Sie zum Leben in Ihren eigenen vier Wänden tatsächlich benötigen. Sind neben den Standards, wie Wohnzimmer, Küche und Bad, weitere spezielle Räume notwendig? Wie groß sollten die Zimmer und die Gesamtfläche des Hauses sein? Und und und…

Eine wichtige Überlegung betrifft schon jetzt das Leben im Alter. So sollten Sie Ihr Eigenheim langfristig und möglichst barrierefrei Planen. Sie werden Ihr neues Haus ganz sicher auch mit Ihren aktuellen Wohnverhältnissen und denen von Bekannten vergleichen und so nützliche Schlüsse ziehen.

3. Nun ist es langsam aber sicher an der Zeit, die erste grundlegende Entscheidung zu treffen. Sie müssen zwischen einem individuellen Bau und einem Fertighaus wählen. Beides hat – wie immer – Vor- und Nachteile. Ein Fertighaus ist schnell errichtet und vergleichsweise günstig sowie gut kalkulierbar, bietet aber nur beschränkten Raum für Individualität. Beim ganz auf Ihre Bedürfnisse zugeschnittenen Bauen stehen Ihnen grundsätzlich alle erdenklichen Möglichkeiten offen, damit einhergehen jedoch auch umfangreichere Planungen, eine längere Bauzeit und höhere Kosten.

4. Wenn Sie sich für die individuelle Variante entschieden haben, sollten Sie sich nun um einen Architekten kümmern, der Sie bei Ihrem Projekt unterstützt. Dieser wird Ihre Ideen zu Papier bringen und eine erste Kostenkalkulation aufstellen. Dementsprechend planen Sie dann die Finanzierung.

Sie erkennen, was realisierbar ist

5. Die Beantwortung der Frage nach dem richtigen Grundstück ist eine der schwierigsten Aufgaben beim Hausbau. Entscheiden Sie sich für ein Neubaugebiet, müssen Sie sich in puncto Platz oft sehr einschränken, dafür sind solche Bauplätze mitunter vergleichsweise günstig. Große, freiliegende Areale sind selten und oft teuer.

Manchmal kann es auch lohnend sein, nach einem alten Haus auf einem guten Grundstück zu schauen und dieses für Ihr Projekt abreißen zu lassen. Bei all dem spielt zusätzlich noch die örtliche Kostenlage eine große Rolle.

6. Ist das passende Grundstück gefunden, klären Sie die Bauauflagen. Stellen Sie also fest, ob Sie beispielsweise die ins Auge gefassten Baumaterialien verwenden oder die Form des Daches vor Ort überhaupt umsetzen dürfen. Das Baulastenverzeichnis oder die Flächennutzungs- bzw. Bebauungsvorschriften verschaffen Ihnen Klarheit.

Wenn es sich um ein altes Grundstück handelt, auf dem vielleicht bereits ein Haus steht, sollten Sie sich versichern, dass keine Altlasten und/oder eventuell hohe Sanierungskosten auf Sie zukommen. Ziehen Sie im Zweifel einen Baugutachter zurate.

7. Sie haben nun eine Vorstellung der Kosten und müssen diese mit Ihrem Budget abgleichen. Machen Sie also einen Kassensturz und setzen Sie Ihr Einkommen mit den allgemeinen Lebenshaltungskosten sowie anderen finanziellen Verpflichtungen in Relation. Am Ende müssen Sie genau wissen, welche zusätzlichen Belastungen Sie monatlich für den Hausbau bewältigen können.

Es ist unbedingt notwendig, dabei realistisch zu kalkulieren. Tun Sie das nicht, kann Ihr Traumhaus im Worst Case zum Alptraumhaus werden. Bedenken Sie, dass Sie sich über einen sehr langen Zeitraum verpflichten, regelmäßig die veranschlagten Beträge zurückzuzahlen. Sind letztere zu hoch angesetzt, kann die Freude am eigenen Haus schnell schwinden.

8. Ist das geschehen, sind Sie schon einmal sehr gut auf das nun folgende Finanzierungsgespräch vorbereitet. Der Darlehensgeber wird die entsprechenden Punkte auf jeden Fall abfragen und prüfen.

Das Vorweisen von Rücklagen ist dabei natürlich immer besonders vorteilhaft. Es gilt zu schauen, ob Gegenstände von größerem Wert veräußert werden können oder es andere Quellen im näheren Umfeld gibt. Wenn Sie viel Eigenkapital haben, wird die Finanzierung umso günstiger. Seien Sie sich im Klaren darüber, wie hoch Ihr monatliches Budget ist. Denken Sie daran, eventuell relevante Zuschüsse zu beanspruchen bzw. einzurechnen.

Sie können nämlich mitunter kommunale Mittel, Landesmittel sowie staatliche Mittel, Baukindergeld, Wohn-Riester und eine Wohnungsbauprämie kassieren. Das Geld, das dann noch fehlt, wird normalerweise durch ein Darlehen von der Bank oder eine Kombination aus Darlehen und Sparvertrag erreicht. Beachten Sie, dass der Kostenfaktor mit der reinen Baufinanzierung noch nicht abgehakt ist. Hinzu kommen nämlich Grundstückserschließungs- und Nebenkosten.

Dazu zählen unter anderem der Notarvertrag und der Grundbucheintrag. Bestenfalls werden diese Summen mit Eigenmitteln abgedeckt. Eine 100-prozentige Finanzierung ist allerdings ebenfalls möglich, nur eben mit höheren Kosten verbunden.

Steht bereits beim Gespräch fest, dass Sie etwas zu großzügig kalkuliert haben, die angestrebte Gesamtsumme der Finanzierung also zu hoch ist, müssen Sie Abstriche machen. Planen Sie etwas kleiner und/oder überdenken Sie die wirklich notwendigen Bestandteile des Eigenheims.

Die konkrete Planung

9. In dieser Phase wird Ihr Haus immer greifbarer. Setzen Sie sich mit Ihrem Architekten zusammen und schauen Sie, was tatsächlich machbar ist. Vielleicht werden Sie an der ein oder anderen Stelle sparen müssen.

Die bereits angesprochene Reduzierung der Größe ist hier in der Regel der erste Ansatz. Indem Sie die Raumbemessungen jeweils etwas geringer ansetzen, sparen Sie aber nicht nur beim Bau. Auch bei den späteren Steuern, Heizkosten etc. wird sich diese Maßnahme positiv auswirken. Und vielleicht können Sie eine nachträgliche Vergrößerung einplanen, durch die Sie Ihrer ursprünglichen Vision nach dem Abzahlen der Finanzierung doch noch vollkommen gerecht werden.

Der zweite große Ersparnisfaktor ist die Ausstattung. Verzichten Sie auf Designer-Badezimmer, prüfen Sie, ob vielleicht auch die günstigeren Fliesen eine Option sind und/oder überdenken Sie Ihren Wunsch nach einem großen Kachelofen. Lassen Sie in Ihrer Planung dennoch Platz für diese Dinge, denn nur so kann manches davon zu einem späteren Zeitpunkt nahgerüstete werden. Des Weiteren ist es möglich, durch eine zeitversetzte Bauabfolge zu sparen.

Verschieben Sie zum Beispiel den Ausbau des Kellers oder des Dachbodens oder errichten Sie die Garage bzw. das Carport erst einige Jahre später. Wie bei der Einrichtung ist es auch hier absolut wichtig, schon jetzt diese folgenden Schritte genau einzuplanen. Wenn Sie selbst handwerklich begabt sind und Eigenleistungen beim Hausbau erbringen, können Sie eine Menge Geld sparen. Bedenken Sie dabei jedoch immer den Zeitplan.

Nachfolgende Arbeiten durch beauftragte Firmen sollten durch Ihre Aktivitäten nicht verzögert werden. Bei unsachgemäßem Vorgehen ist mitunter sogar eine Korrektur notwendig, wodurch selbstverständlich zusätzliche Kosten auf Sie zukommen. Schätzen Sie Ihre Zeit und Fähigkeiten also genau ein.

10. Der Papierkram ist – wie praktisch überall im Leben – auch beim Hausbau allgegenwärtig. Zusammen mit Ihrem Architekten müssen Sie ein sogenanntes Bauleistungsverzeichnis erstellen. Dabei handelt es sich um eine genaue Darlegung, welche Materialien beim Hausbau verwendet und wie diese verarbeitet werden. Damit kann zu einem späteren Zeitpunkt nachvollzogen werden, ob erteilte Aufträge den Verträgen entsprechend erfüllt wurden.

Zudem ist das Bauleistungsverzeichnis zentraler Ausgangspunkt für die Bank, um Ihre tatsächliche Finanzierung zu kalkulieren. Vorher werden Sie kein Geld vom jeweiligen Institut erhalten. Das Darlehen wird nämlich als Grundschuld im Grundbuch vermerkt, wobei das künftige Haus als Absicherung fungiert. Es muss also nachgewiesen werden, dass es gegebenenfalls wirklich den zugrunde gelegten Wert hat. Bei einem Fertighaus kommen Sie diesbezüglich schneller ans Ziel, denn hier sind solche Informationen im Allgemeinen einfacher zusammenzustellen.

11. Sobald das finanzierende Institut grünes Licht gegeben hat, kümmern Sie sich um den Kauf des Grundstücks. Achtung: Zu diesem Zeitpunkt sollte bereits sichergestellt sein, dass Sie eine Genehmigung für den Hausbau erhalten können und Sie sich nicht erst um die Entsorgung von Altlasten kümmern müssen.

12. Nun geht es an die konkreten Bauvorbereitungen. Der Baubeginn rückt immer näher, vorher müssen Sie jedoch den Bauantrag stellen. Einige Kommunen lassen einige Wochen auf eine Genehmigung warten. In manchen Fällen ist keine Baugenehmigung notwendig. Das betrifft vor allem die Bauten, die nach der jeweils geltenden Bauordnung nicht zu den Sonderbauten gehören. Sie sollten also prüfen, ob ein sogenanntes Genehmigungsfreistellungsverfahren für Ihr Projekt infrage kommt.

Der Baubeginn

13. Es kann losgehen! Zunächst müssen Sie aber noch die Unternehmen finden, bzw. anheuern, die die einzelnen Bauschritte übernehmen. Schreiben Sie die Auftragspakete aus oder beauftragen Sie einen Genrealunternehmer. Bei einem Fertighaus wird dieser Schritt vom jeweiligen Anbieter übernommen. Es ist zu empfehlen, vorwiegend mit Ortsnahen Betrieben zu kooperieren.

Nachträgliche Anpassungen, Garantiearbeiten und ähnliche Maßnehmen werden dadurch erleichtert. Sollte auch Ihr Architekt aus der Region kommen, wird er Ihnen sicher dieselbe Vorgehensweise ans Herz legen. Er wird zudem die Bauverträge vorbereiten, die Sie mit jeder involvierten Firma abschließen müssen.

14. Es folgt die konkrete Beauftragung der ausgewählten Unternehmen. Das sollten Sie am besten zusammen mit ihrem Architekten angehen, da dieser bei eventuellen Rückfragen zu Details des Bauvorhabens meistens am besten Bescheid weiß.

15. Die Erschließung des Grundstücks muss erfolgen, bevor mit dem Bau begonnen werden kann. Strom-, Wasser- oder Gasanschlüsse sind zum einen nur schwer nach dem Beginn der Baumaßnahmen an Ort und Stelle zu bringen und zum anderen teilweise zwingend notwendig, damit die Unternehmen ihre Arbeit verrichten können.

16. Für die Errichtung des Hauses sind Baustrom und Wasser elementar. Außerdem muss sich um Sicherungsmaßnahmen für Gerätschaften sowie Material und natürlich um sanitäre Einrichtungen gekümmert werden. Das alles sollte ebenfalls Ihr Architekt für Sie übernehmen.

17. Schon während des Baus sind einige Versicherungen notwendig, um sich vor unerwarteten finanziellen Folgen durch Rückschläge aller Art zu schützen. Dazu zählen die Bauherrenhaftpflicht sowie die Bauleistungs-, Baufertigstellungs- und Baugewährleistungsversicherung.

Das Haus wird gebaut

18. Der Hausbau ist gut durchzuplanen! Hier treffen verschiedene Unternehmen aufeinander, die effizient kooperieren müssen, um Ihr neues Eigenheim möglichst reibungslos zu errichten. Das ist aber leider nicht immer das Fall. Eine professionelle Baubegleitung ist daher praktisch unabdingbar. Sie werden im Alltag wohl kaum sämtliche Schritte und Konsequenzen im Blick haben können.

Sollten Sie einen Generalunternehmer engagiert haben, ist jener Ihr erster Ansprechpartner in diesen Belangen. Ansonsten sollte sich Ihr Architekt darum kümmern, dass alles wie geplant abläuft. Dennoch ist Ihre regelmäßige Anwesenheit auf der Baustelle absolut notwendig. Denn grobe Fehler oder Abweichungen von der Bauplanung fallen auch Ihnen auf – und vier Augen sehen ja bekanntlich mehr als zwei.

Übrigens haben Sie auch die Möglichkeit, für die Baubegleitung einen externen Experten hinzuzuziehen. Das ist dann allerdings mit zusätzlichen Kosten verbunden.

19. Die Erstellung eines Bautagebuchs ist nicht zwingend notwendig, aber überaus nützlich. Seien Sie auf der Baustelle präsent, beobachten Sie den Baufortschritt, machen Sie Fotos – auch im Detail – und sammeln Sie Ihre Beobachtungen chronologisch. So können Sie Unklarheiten gegebenenfalls direkt anhand Ihrer Aufzeichnungen klären bzw. die Prüfung und eventuelle Reklamation anschieben. Des Weiteren haben Sie auch für Änderungsansprüche, die erst bei späteren Baumaßnahmen deutlich werden, handfeste Beweise.

Darüber hinaus ist zu beachten, dass eine Zeichnung natürlich ganz anders wirkt als das reale Objekt. Prüfen Sie also, ob tatsächlich alles passt. Ist der Flur vielleicht doch zu klein, kann das eventuell noch ausgebessert werden. Fällt in das Wohnzimmer weniger Licht als geplant, sollten Sie vielleicht über einen helleren Bodenbelag nachdenken. Das sind selbstverständlich nur Beispiele.

Scheuen Sie sich nicht, sämtliche dieser Unklarheiten mit dem Bauleiter bzw. dem Architekten zu besprechen. Auch wenn entsprechende Anpassungen mit zusätzlichen Kosten verbunden sind, sollten Sie diese nicht ganz abweisen. Denn manchmal ist es besser, etwas mehr zu investieren, anstatt sich das ganze Leben zu ärgern, es nicht getan zu haben.

20. Der Rohbau schreitet bestenfalls gut voran und das Richtfest naht – spätestens jetzt sollten Sie sich um die Anträge für Gas, Wasser, Strom etc. kümmern. Es kann nämlich mitunter lange dauern, bis ein neues Haus tatsächlich als Abnahmestelle registriert ist.

21. Ganz zum Schluss wird nun der Bau abgenommen. Das bedeutet, Sie müssen zusammen mit Ihrem Architekten sowie gegebenenfalls der externen Baubegleitung alles begutachten und letzte Stellen, die eventuell eine Nachbearbeitung erfordern, ermitteln. Dem Einzug steht daraufhin nichts mehr im Weg!