Mieter genießen in Deutschland einen umfassenden Schutz, wenn es um das Thema Mieterhöhungen geht. So müssen sich Vermieter nach der jeweils gültigen Mietpreisbindung richten, die klare Richtlinien für Erhöhungen im jeweiligen Ort vorgibt. Aber nicht nur die maximale Höhe ist festgelegt, sondern auch wie oft der Vermieter überhaupt erhöhen darf – denn selbst dafür gibt es klare Grenzen.
Dennoch steigen Mieten derzeit aufgrund des knappen Angebots immer weiter und Mieter sind bestens beraten, rechtzeitig nach einer bezahlbaren Wohnung zu suchen. Anbieter wie Rentola listen viele günstige Wohnungen in ganz Deutschland zur Miete, außerdem sich lassen alle Suchergebnisse leicht sortieren. Nach dem Einzug kann ein Vermieter nicht direkt die Miete erhöhen, er muss nämlich vorgegebene Zeiträume beachten. Diese treffen prinzipiell und mit wenigen Ausnahmen auf fast alle Wohnungen in Deutschland zu.
Frühestens nach 15 Monaten ist eine Erhöhung möglich
Generell gilt bei Mietverträgen eine Sperrfrist von 15 Monaten, die Mieter nach einer Neuvermietung oder nach der letzten Erhöhung schützt. Ein Vermieter darf also frühestens nach den ersten oder nach weiteren 15 Monaten die Miete erhöhen. Hierfür muss er die Mieterhöhung zeitig ankündigen, aber erst nach Ablauf von 12 Monaten zum übernächsten Monat (in diesem Fall wäre das dann der zuvor erwähnte 15. Monat).
Zudem muss er im Ankündigungsschreiben alle relevanten Informationen dazu auflisten, darunter das Datum, den Zeitpunkt sowie eine Begründung für die Erhöhung. Für gewöhnlich handelt es sich dabei um eine Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete oder aufgrund von zusätzlichen Kosten nach einer Modernisierung. Der Mieter hat anschließend zwei Monate Zeit, der Erhöhung zuzustimmen oder das Mietverhältnis außerordentlich zu kündigen.
Sollte der Verdacht einer ungerechtfertigten Erhöhung bestehen, dann haben Mieter natürlich auch die Möglichkeit, sie anzufechten. So schätzen Mieterverbände, dass ein Großteil von bis zu 52 % aller Mieterhöhungen fehlerhaft oder unrechtmäßig sind. Ein rechtlicher Beistand oder Mieterschutzverband kann im Zweifelsfall für Klarheit sorgen und Mieter beraten.
Wie hoch darf die Mieterhöhung ausfallen?
Doch nicht nur der Zeitraum ist geregelt, sondern darüber hinaus die maximal zulässige Grenze. Grundsätzlich gibt es in Deutschland eine weitreichende Mietpreisbindung, die Kappungsgrenzen und Mietpreisbremsen vorschreibt. Mieter sollen dadurch vor hohen Mieterhöhungen geschützt werden, was in der Praxis zuverlässig funktioniert und Vermietern klare Grenzen setzt.
Zum einen ist bei einer Mietpreiserhöhung die ortsübliche Vergleichsmiete zu berücksichtigen, zum anderen darf die Erhöhung die Kappungsgrenze nicht übersteigen. Ist beispielsweise eine Anpassung an die Vergleichsmiete gerechtfertigt, dann darf diese weiterhin nicht insgesamt 20 % innerhalb von 3 Jahren übersteigen. In Städten mit besonders angespanntem Wohnungsmarkt gilt sogar eine Kappungsgrenze von 15 %.
Zudem ist die Mietpreisbremse zu beachten, die viele Städte in den vergangenen Jahren eingeführt haben. Diese begrenzt bei Neuvermietungen den Anstieg auf maximal 10 % im Vergleich zur Vormiete, und nur dann, wenn diese unter der ortsüblichen Vergleichsmiete lag. Die Mieterhöhung nach einer Modernisierung darf zwar maximal 8 % pro Jahr betragen, sofern die Kosten es rechtfertigen. Aber der Anstieg muss in diesem Fall bei unter 3 Euro pro Quadratmeter liegen.
Staffel- und Indexmieten bilden die Ausnahme
Zwei Besonderheiten ergeben sich aus Staffel- und Indexmieten bzw. entsprechender Verträge. Diese bilden in Deutschland zwar eher die Ausnahme und wirken für Mieter auf den ersten Blick nachteilig. Doch wer genau hinschaut, erkennt auch die klaren Vorteile.
Staffelmiete
Besonders alte Staffelmietverträge erweisen sich aufgrund der derzeit rasant steigenden Mietkosten als vorteilhaft gegenüber einem normalen Mietvertrag. Dort sind bereits zur Vertragsunterschrift klare Grenzen für eine jährliche Mieterhöhung geregelt, die beide Seiten vorab akzeptieren. Üblicherweise waren das früher 2 bis 4 Prozent, heute sind es oft mehr. Der große Vorteil einer Staffelmiete ist jedoch, dass weitere Erhöhungen ausgeschlossen sind. Es spielt keine Rolle, wie sich die ortsübliche Vergleichsmiete entwickelt oder ob Modernisierungen gemacht werden oder nicht. Der Mieter hat nur die im Vertrag vereinbarte Miete zu zahlen, der Vermieter gibt sein Recht auf weitere Mieterhöhungen ab.
Indexmiete
Eine noch seltenere Vertragsart ist die Indexmiete, die sich am Anstieg der Lebenshaltungskosten (Inflation) orientiert. Üblicherweise erfolgt hierbei eine jährliche Erhöhung, die der Vermieter ankündigen und begründen muss. Der Grund ist relativ schnell erklärt: steigende Lebenshaltungskosten, so wie im Vertrag vereinbart. Auch in diesem Fall sind andere Erhöhungen dann nicht mehr möglich.
Indexmieten haben den Vorteil, dass sie bei der gewöhnlich niedrigen Inflation von 2 % eine vergleichsweise niedrige jährliche Erhöhung bieten. Doch das birgt ebenfalls ein großes Risiko, dass viele Mieter dieses oder nächstes Jahr spüren werden. Denn die Inflation lag im Jahr 2022 bei rund 8 %, für das Jahr 2023 werden noch etwas über 5 % erwartet.
Fazit: Je nach Vertrag sind alle 12 bis 15 Monate Erhöhungen möglich
Mieter mit einem normalen Vertrag sind mindestens 15 Monate vor Mieterhöhungen geschützt. In der Regel passen Vermieter den Mietpreis aber ohnehin seltener an, weil es immer mit einem hohen organisatorischen Aufwand einhergeht. Bei Staffel- und Indexverträgen sind Erhöhungen alle 12 Monate möglich, doch die Kosten sind planbarer (mit Ausnahme bei schwankender Inflation). Der Vermieter verzichtet nämlich im Gegenzug auf Erhöhungen, die sich sonst aus der ortsüblichen Vergleichsmiete oder Modernisierungen ergeben könnten.
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