Grünwald ist ein Paradies für Liebhaber alter Villen und eine der begehrtesten Wohnlagen im Münchner Süden, die mit ihrem historischen Charme, ihrer exklusiven Nachbarschaft und ihrer idyllischen Lage an der Isar verzaubert. Daher träumen natürlich auch viele Menschen davon, sich eine alte Villa im Vorort von München zu kaufen und zu renovieren.
Doch wer sich eine solche Immobilie in Grünwald kaufen und sie renovieren möchte, muss einiges beachten. Es erfordert viel Zeit, Geld und Fachwissen, um den Denkmalschutz, die Baugenehmigungen und die energetischen Anforderungen zu erfüllen. In diesem Artikel erfahren Sie, was Sie bei Ihrem Traumprojekt beachten müssen.
Quadratmeterpreise 2024 im Vorort von München
Bevor man einen Makler Nähe Grünwald beauftragt, sollte man sich im Klaren darüber sein, dass es einiges an Kapital erfordert, um den Traum einer eigenen Villa in Grünwald wahr werden zu lassen. Denn der durchschnittliche Quadratmeterpreis für eine Wohnung liegt hier 2024 bei 6.058 Euro. Einfamilienhäuser sind im Durchschnitt für etwa 1,6 Millionen bis 2,2 Millionen Euro zu haben.
Natürlich ist der konkrete Preis einer Immobilie aber von vielen verschiedenen Faktoren abhängig. Unter anderem kommt es darauf an, ob es sich um ein freistehendes Einfamilienhaus oder um ein Reihenhaus handelt. Auch die Bauweise, der Zustand und die Grundstücksgröße beeinflussen selbstverständlich den Preis. Außerdem gilt auch in Grünwald, wie überall, der alte Maklerspruch “Lage, Lage, Lage”. Denn auch wenn Grünwald an sich schon eine exquisite Wohnlage ist, kann eine besonders gute Mikrolage die Immobilie noch einmal deutlich verteuern. Hier kommt es darauf an, wie gut die Verkehrsanbindung ist und welche Geschäfte und Institutionen sich in der Nähe befinden.
Besonders tief in die Tasche muss man greifen, wenn man sich für ein freistehendes Einfamilienhaus in bester Mikrolage entscheidet. Denn hier liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis im Jahr 2024 bei 9.747 Euro. Wer eine einfache oder mittlere Wohnlage wählt, kommt jedoch auch deutlich günstiger davon. In einer einfachen Wohnlage in Grünwald zahlt man im Durchschnitt aktuell nämlich gerade einmal 7.908 Euro pro Quadratmeter für ein freistehendes Einfamilienhaus.
Eine Villa mit fünf bis sechs Zimmern, 200 Quadratmeter Wohnfläche und 475 Quadratmeter Grundstück in einer mittleren Lage in Grünwald, die im Jahr 1982 gebaut und später modernisiert wurde, kostet aktuell durchschnittlich etwa 1,8 Millionen Euro. Eine Immobilie mit den gleichen Daten mit Baujahr 2005 in nicht modernisiertem Zustand schlägt hingegen im Durchschnitt schon mit über 1,9 Millionen Euro zu Buche. Ist es also generell sinnvoller, eine ältere Immobilie zu erwerben? Leider lässt sich diese Frage unmöglich pauschal beantworten, denn gerade bei älteren Villen gibt es noch einige Punkte zu beachten, wie Sie im Folgenden erfahren werden.
Denkmalschutz: Eine Herausforderung und eine Chance
Viele der alten Villen in Grünwald stehen unter Denkmalschutz, was bedeutet, dass sie nicht beliebig verändert werden dürfen. Der Denkmalschutz soll das historische Erscheinungsbild und den kulturellen Wert der Gebäude erhalten. Das bedeutet aber auch, dass Sie bei jeder baulichen Maßnahme die Zustimmung der zuständigen Behörde einholen müssen. Das kann den Umbau verzögern und verteuern. Außerdem müssen Sie sich an bestimmte Vorgaben halten, wie zum Beispiel die Verwendung von originalgetreuen Materialien, Farben und Formen. Das schränkt Ihre Gestaltungsmöglichkeiten ein.
Aber der Denkmalschutz bietet auch Chancen. Zum einen können Sie von staatlichen Förderungen profitieren, wenn Sie Ihr Gebäude denkmalgerecht sanieren. Zum anderen können Sie sich auf die Expertise von Fachleuten verlassen, die Ihnen bei der Planung und Umsetzung Ihres Projekts helfen können. Und nicht zuletzt können Sie sich an dem besonderen Flair erfreuen, das eine alte Villa mit Geschichte ausstrahlt.
Baugenehmigungen: Ein Muss für jeden Umbau
Neben dem Denkmalschutz müssen Sie auch die baurechtlichen Vorschriften beachten, wenn Sie eine alte Villa in Grünwald kaufen und renovieren wollen. Dazu gehört, dass Sie für jede bauliche Veränderung eine rechtswirksame Baugenehmigung benötigen. Das gilt sowohl für Änderungen an der Fassade als auch für Änderungen im Inneren des Gebäudes. Dabei müssen Sie unter anderem die Abstandsflächen, die Grundflächenzahl, die Geschossflächenzahl und die Traufhöhe einhalten. Diese Werte bestimmen, wie groß und wie hoch Ihr Gebäude sein darf und wie viel Abstand es zu den Nachbargrundstücken haben muss.
Um eine Baugenehmigung zu erhalten, müssen Sie einen Bauantrag mit einem detaillierten Bauplan einreichen. Dafür sollten Sie einen Architekten oder einen Bauingenieur beauftragen, der Ihnen bei der Erstellung des Plans hilft. Der Plan muss alle relevanten Informationen enthalten, wie die Grundrisse, die Ansichten, die Schnitte, die Statik und die Haustechnik. Außerdem müssen Sie eventuell weitere Unterlagen beifügen, wie zum Beispiel eine Baubeschreibung, eine Energieeinsparberechnung oder ein Bodengutachten.
Die Bearbeitungsdauer eines Bauantrags kann je nach Komplexität des Vorhabens variieren. In der Regel sollten Sie mit mehreren Monaten rechnen. Daher ist es ratsam, sich frühzeitig um die Baugenehmigung zu kümmern und eventuelle Auflagen oder Änderungswünsche der Behörde zu berücksichtigen.
Energetische Sanierung: Oft dringend notwendig
Eine weitere Herausforderung bei der Renovierung einer alten Villa in Grünwald ist die energetische Sanierung. Das bedeutet, dass Sie Ihr Gebäude so modernisieren müssen, dass es den aktuellen Anforderungen an den Wärmeschutz, den Schallschutz und den Brandschutz entspricht. Das hat nicht nur ökologische Vorteile, sondern auch ökonomische. Denn eine energetische Sanierung kann Ihnen helfen, Ihre Heizkosten zu senken und den Wert Ihrer Immobilie zu steigern.
Zu einer energetischen Sanierung gehören unter anderem folgende Maßnahmen:
- Die Dämmung von Dach, Fassade, Keller und Fenstern
- Die Erneuerung oder Optimierung der Heizungsanlage
- Die Installation einer Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung
- Die Nutzung erneuerbarer Energien, wie Solarthermie oder Photovoltaik
Auch hier müssen Sie darauf achten, dass Sie die Vorgaben des Denkmalschutzes und der Baugenehmigung einhalten. Außerdem sollten Sie sich von einem Energieberater beraten lassen, der Ihnen bei der Planung und Umsetzung Ihrer Maßnahmen hilft. Er kann Ihnen auch Tipps geben, wie Sie von staatlichen Förderprogrammen profitieren können, die Ihnen einen Teil der Kosten erstatten können.
Fazit: Mit ausreichend Vorbereitung kann der Traum wahr werden
Eine alte Villa in Grünwald zu kaufen und zu renovieren ist ein Traum, der viel Arbeit, Geld und Know-how erfordert. Aber es ist auch ein Traum, dessen Verwirklichung sich lohnt. Eine alte Villa in Grünwald bietet Ihnen nämlich nicht nur eine exklusive Wohnlage, sondern auch ein einzigartiges Wohngefühl. Wer sich eine solche Immobilie kaufen möchte, sollte sich unbedingt gut informieren und vorbereiten und sich professionelle Unterstützung suchen.
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