Viele Menschen in Deutschland träumen davon, in naher Zukunft ein Haus nach ihren Vorstellungen zu bauen. Der Hausbau ist allerdings oft komplizierter als gedacht. Hier erfahren Bauherren, worauf sie bei der Hausbauplanung achten sollten. Bevor sich Bauherren an die Grundstückssuche machen, sollten sie ein adäquates finanzielles Konzept in Form einer Baufinanzierung erarbeiten. Anschließend kann die Planung des Hausbaus beginnen. Hierbei spielen unter anderem der gewünschte Haustyp, die Suche nach einem passenden Bauunternehmen und der Bauvertrag eine zentrale Rolle.
Am Anfang steht die Suche nach einer Baufinanzierung und dem passenden Grundstück
Der erste Schritt zum Traum vom Eigenheim ist der Abschluss einer Baufinanzierung. Um zu wissen, wie hoch die Kreditsumme sein muss, ist zunächst das vorhandene Eigenkapital zu ermitteln. Eine Faustregel besagt, dass es idealerweise mindestens 20 Prozent der Gesamtkosten ausmachen sollte. Es gibt verschiedene Modelle der Baufinanzierung, wie beispielsweise den Bausparvertrag, die Lebensversicherungshypothek, die Vollfinanzierung, das Volltilgerdarlehen und das Forward-Darlehen. Der Klassiker unter den Baufinanzierungsmodellen ist jedoch das Annuitätendarlehen. Bei dieser Variante zahlt der Bauherr seine Restschuld in einem definierten Zeitraum mit gleichbleibenden Monatsraten ab. Diese Raten bestehen aus einem variablen Zins- und Tilgungsanteil.
Bau eines Einfamilienhauses. Foto: 2211438 / pixabay.com
Sobald die Finanzierung des Hausbaus steht, können Bauherren den Grundstückskauf fokussieren. Hierfür muss zunächst das passende Baugrundstück gefunden werden. Zugegeben, in zentralen Lagen gibt es meist nur wenige freie Grundstücke. In ländlichen Regionen stehen die Chancen ein geeignetes Stück Land zu finden etwas besser. Bei der Grundstückssuche sollten Interessenten verschiedene Kanäle bedienen: Beispielsweise können sie gezielt Gesuche in sozialen Netzwerken veröffentlichen sowie Aushänge am Wunschort anbringen. Manchmal ist auch bei den Angeboten der Kommune ein passendes Grundstück dabei.
Das größte Angebot ist in der Regel bei einer Grundstückssuche im Internet zu finden: Einfach Ort beziehungsweise Postleitzahl, Maximalpreis und die Fläche eingeben – schon werden verschiedene Grundstücke aus dem näheren Umkreis des Wunschortes angezeigt. Der dritte Schritt besteht darin, sich auf einen Haustyp festzulegen. Im Wesentlichen lassen sich Massivhäuser, Fertighäuser, Passivhäuser und Energiesparhäuser unterscheiden. Jeder Typus hat seine individuellen Vorteile – so sind Massivhäuser zum Beispiel besonders langlebig, während Fertighäuser erheblich schneller errichtet sind.
Für den Hausbau bedarf es zunächst eines passenden Grundstücks. Foto: FelixMittermeier / pixabay.com
Hausbau auf eigene Faust oder mit einem Bauprofi?
Haben Bauherren ein passendes Grundstück gefunden und sich auf einen Haustyp festgelegt, steht die Frage im Raum, ob sie den Hausbau auf eigene Faust oder mithilfe eines Architekten oder eines Generalunternehmers managen. Die größte Planungsarbeit fällt beim Hausbau auf eigene Faust an, schließlich sind hier die Bauherren selbst verantwortlich dafür, rechtzeitig die einzelnen Gewerke zu beauftragen und die Handwerker zu koordinieren. In Zusammenarbeit mit einem Architekten fällt ein Teil des Aufwands für den Bauherren weg. Der Hausbau mit dem Generalunternehmer ist in der Regel am bequemsten. Wer allerdings nicht mit den standardisierten Haustypen des Bauträgers einverstanden ist und spezielle Wünsche umsetzen möchte, muss hier mit hohen Zusatzkosten rechnen.
Die detaillierte Bau- und Kostenplanung
Sobald geklärt ist, ob und mit welchem Baupartner zusammengearbeitet werden soll, steht die detaillierte Hausplanung an. Sie umfasst unter anderem die Größe des Hauses, den Grundriss, die Anzahl der Räume und ihre Aufteilung. Darüber hinaus muss der Bauherr entscheiden, welche Baumaterialien und welche Heiztechnik eingesetzt werden sollen. Neben der Bauausführung sollten Häuslebauer auch eine Entscheidung bezüglich des Ausbaugrades treffen: Möchten sie ins fertige Haus einziehen oder lieber etwas Geld sparen und das Haus selbst ausbauen? All diese Fragen müssen geklärt werden, um die Baukosten möglichst genau zu ermitteln. Diese setzen sich unter anderem aus folgenden Kosten zusammen:
- Finanzierungskosten
- Grundstückskosten
- Gegebenenfalls Maklerkosten
- Notarkosten
- Grunderwerbssteuer
- Erschließungskosten
- Kosten für die Vermessung und die Baugenehmigung
- Kosten für den Hausbau
- Versicherungskosten
- Kosten für die Außenanlagen
Vom Bauantrag zur Bauabnahme
Bevor der Hausbau beginnen darf, muss zuerst ein Bauantrag bei der Gemeinde eingereicht werden. Das macht in der Regel ein bauvorlagenberechtigter Handwerksmeister, Architekt oder Generalunternehmer. Die Genehmigung sollten Bauherren im Anschluss detailliert zusammen mit dem Bauleiter prüfen. Ein besonders kritischer Aspekt beim Hausbau ist der Bauvertrag, der im Anschluss aufgesetzt werden sollte. Grundsätzlich kann die endgültige Fassung erst dann erstellt werden, wenn alle relevanten Details geklärt wurden. Der Bauvertrag sollte eine umfassende Leistungsbeschreibung enthalten. Alles, was im Vertrag nicht erwähnt ist, muss der Baupartner am Ende nicht liefern.
Tut er dies doch, kann sich der Preis erhöhen. Meist lohnt es sich, den Bauvertrag vor der Unterzeichnung von einem sachverständigen Anwalt prüfen zu lassen, denn viele Verträge sind fehlerhaft oder nicht rechtskonform.
Vor dem Unterzeichnen sollte der Bauvertrag gut geprüft werden. Foto: andibreit/pixabay.com
Aus dem neuen Bauvertragsrecht von 2018 muss der Bauvertrag u.a. folgendes beinhalten:
- Detaillierte Informationen zu Umfang, Preis, Ausführung, eventuellen Problemen und der geplanten Bauzeit in der Baubeschreibung
- Vierzehntägiges Widerrufsrecht
- Klausel zur Erstellungs- und Herausgabepflicht der Bau- und Planungsunterlagen seitens der Baufirma
- Verbindliche Aussagen zu Terminen und Fristen, wie beispielsweise Baustart, Zwischentermine und Fertigstellung
- Abschlagszahlungsbegrenzung auf maximal 90 Prozent des Werklohns
- Einseitiges Anordnungsrecht, das besagt, dass der Auftraggeber bei Uneinigkeit mit dem Bauunternehmer einseitig Vertragsänderungen durchführen darf
- Kündigungsrecht
Bauherren sollten zudem daran denken, noch vor Baubeginn Versicherungen abzuschließen, wie beispielsweise eine Bauherrenhaftpflicht-, eine Feuerrohbau- und eine Bauleistungsversicherung. Sofern es helfende Hände aus der Nachbarschaft gibt, müssen diese vorher bei der Berufsgenossenschaft angemeldet werden. Während der Bauphase sollten Bauherren stetig Qualitätskontrollen – gegebenenfalls zusammen mit einem Sachverständigen – durchführen, damit im Falle des Falles Baumängel rechtzeitig angezeigt werden können. Des Weiteren empfiehlt es sich, ein dezidiertes Bautagebuch zur Dokumentation des Entstehungsprozesses zu führen.
Beendet wird der Hausbau schließlich mit der Bauabnahme, nachdem die Beendigung der Bauarbeiten bei der Baubehörde gemeldet worden ist. Nach der Bauabnahme folgt das Einmessen des Grundstücks für das Katasteramt, ehe sich der Bauherr um die Terrasse und den Garten kümmern kann.
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