Erbpachtgrundstück: Ins Eigenheim per Erbbaurecht

Das Erbbaurecht, umgangssprachlich als Erbpacht bezeichnet, ist eine Alternative zum Kauf eines Grundstücks – auf diesem Weg kommen einige Bauherren einfacher zum Eigenheim. Beim Bau eines Erbpachtgrundstücks gibt es allerdings vieles zu beachten. In einigen deutschen Regionen, insbesondre in Ballungsräumen, ist das Bauland durchaus teuer. Die Träume von einem Hausbau scheitern allein dadurch, dass kein entsprechendes Grundstück finanziert bzw. gefunden werden kann. Die Erbpacht stellt die Möglichkeit zur Verfügung, ein Haus auf einem Grundstück eines anderen Eigentümers zu bauen.

Das Erbpachtgrundstück: Grundlegende Informationen

Das Erbpacht-Prinzip funktioniert wie folgt: Ein Bauherr (Erbbaurechtsnehmer) pachtet für einen bestimmten Zeitraum (meistens mehrere Jahrzehnte) ein fremdes Grundstück, um darauf ein Eigenheim zu bauen. Dem Eigentümer (Erbbaurechtsgeber) zahlt es dafür eine Pachtgebühr – also den Erbbauzins. Dieser beträgt in der Regel von 3 – 6 % des Grundstückswertes pro Jahr. Zu den Eigentümern der Grundstücke gehören zum Beispiel Kirchen, Gemeinden, Stiftungen oder sogar Privatpersonen. Privatpersonen betrachten den Erbbau vor allem als Geldanlage, zum Beispiel für die Altersvorsorge.

Gemeinnützige Eigentümer der Grundstücke wie Stiftungen gewähren bei Erbpachtzins teilweise Vergünstigungen nach sozialen Kriterien, für kinderreiche Familien zum Beispiel.

Ob die Erbpacht tatsächlich eine preiswerte Alternative zum Kauf eines Grundstücks ist, muss in einzelnen Fällen geprüft werden. Die Lösung ist beispielsweise für junge Familien mit unausreichend Eigenkapital geeignet, vor allem dann, wenn der Zins niedrig bemessen ist. In einigen Fällen kann man ein Grundstück nicht anders bekommen als über den Erbbau.

Wie wird ein Erbbaurechtsvertrag festgelegt?

Über das Pachtverhältnis schließen der Erbbaurechtgeber und Erbbaurechtnehmer einen Vertrag beim Notar ab. Folgende Punkte werden im dabei festgelegt:

• Die Laufzeit. Diese ist vom Gesetz nicht vorgeschrieben. Zeiten zwischen 70 und 99 Jahren sind üblich.
• Fälligkeit und Höhe vom Pachtzins. Dieser kann jährlich, monatlich oder quartalweise fällig werden.
• Die Anpassung vom Pachtzins. Die Höhe des Erbbauzinses bleibt über die gesamte Vertragslaufzeit nicht gleich, sondern wird nach einer gewissen Zeit immer wieder angepasst. Nach welchen Vorgaben und in welchen Intervallen die Anpassung geschieht, ist in der Versicherungsklausel gekennzeichnet.
• Mitspracherechte des Grundstückbesitzers. Beim An- oder Umbau des Gebäudes oder bei der Hypothekenbelastung des Grundstücks kann sich der Erbbaurechtgeber ein Mitspracherecht sichern.

Der Vertrag kann vor Ablauf des Vertragszeitraums von beiden Seiten nicht gekündigt werden. Der Erbbaurechtsgeber hat in bestimmten Fällen jedoch ein Sonderkündigungsrecht: Dieses kann zum Beispiel eintreten, wenn der Bauherr den Pachtzins nicht mehr bezahlen kann oder das Grundstück verfallen lässt. Dem Grundstückbesitzer steht dann eine Entschädigung von zwei Drittel (mindestens) des Immobilienwertes zu.

Ende der Erbpachtzeit

Falls nichts anderes vereinbart wurde, geht das Objekt nach Ablauf der Pachtzeit auf den Grundstückeigentümer über. Dafür enthält der Erbbaurechtnehmer eine Entschädigung in der Höhe von mindestens zwei Drittel des Immobilienwertes. Ein Neuvertrag oder eine Vertragsverlängerung ist zwischen den Partnern ebenfalls möglich – der Erbbaurechtnehmer hat allerdings kein Anspruch darauf.

Verkauf des Erbpachtgrundstücks

Im Erbbaurecht kann der Hausbesitzer seine Immobilie während der Vertragslaufzeit verkaufen. Dazu brauch er allerdings die Zustimmung des Grundstückeigentümers, da auch ihm ein Vorkaufsrecht zusteht. Der Erbbaurechtgeber kann die Zustimmung aber nur bei triftigen Gründen verweigern. Ein derartiger Grund könnte beispielsweise dann vorliegen, wenn der Käufer des Hauses für ein Gewerbe anstatt zum Wohnen nutzen möchte.

Beachten Sie die vertraglichen Fallstricke

Vor der Vertragsunterzeichnung sollten Sie auf einige Dinge achten:

• Vereinbaren Sie eine Laufzeit von mindestens 75 Jahren. Auf diese Weise können Sie vermeiden, dass der Erbpachtvertrag noch während Ihrer Lebenszeit ausläuft und ein neuer Vertrag abgeschlossen werden muss – aber diesmal mit höheren Zinszahlungen.
• Sollte es doch zu einer Vertragsverlängerung kommen, dann sollte die Zinsberechnung auf Basis des alten Vertrags vereinbart werden.
• Die im Vertrag vereinbarte Wertsicherungsklausel soll auf dem Preisindex für Verbraucher des Statistischen Bundesamts basieren.
• Sie sollten sich ein Vorkaufsrecht einräumen lassen: Für den Fall, dass der Erbbaurechtsgeber sein Grundstück später verkaufen möchte. Als Erbbaurechtsnehmer haben Sie nämlich keinen Rechtsanspruch auf den Kauf eines Erbpachtgrundstücks.
• Lassen Sie sich auf keine Ankaufspflicht für den Fall eines Verkaufs ein.
• Falls Sie im Hausfall eine höhere als die vom Gesetz vorgesehene Entschädigung möchten, dann lassen Sie dies im Vertrag festschreiben.
• Sollten Sie Ihre Immobilie verkaufen wollen, so besteht ein Vorkaufsrecht für den Erbbaurechtgeber. Im Vertrag sollten Sie aber klarstellen, dass für ihn dieselben Konditionen gelten, die auch von einem anderen potenziellen Käufer akzeptiert werden sollen.

Erbpachtgrundstück: Die Vor- und Nachteile

Aus den verschiedenen Konstellationen ergeben sich in der Regel einige Vor- und Nachteile. Hier ein grober Überblick:

Vorteile

• Ersparnisse in Zeiten hoher Zinsen für den Bau
• Es steht mehr Eigenkapital für den Immobilienbau zur Verfügung
• Die Vergabe ist nach sozialen Kriterien möglich
• Zugang zu Grundstücken (je nach Region) in attraktiven Lagen
• Die Immobilie kann verkauft und vererbt werden

Nachteile

• In Phasen der niedrigen Zinsen ist der Erbbau häufig teurer als der Kauf eines Grundstücks
• Während der Laufzeit steigt der Erdbauzins
• Der Grundstückeigentümer hat Mitspracherecht, zum Beispiel bei Hypothekenbelastung oder Umbau
• Der Erbbaurechtgeber bleibt der Grundstückeigentümer
• Der Immobilienverkauf ist kurzer Restlaufzeit des Erbbauvertrags eher schwierig

Worauf müssen Bauherren noch achten?

Einige Banken haben Vorbehalte gegen die Baufinanzierung auf einem Erbpachtgrundstück. Die Bauherren sind immerhin nicht Eigentümer und der Grundstückbesitzer hat zudem noch Mitspracherechte. Derartige Fragen müssen Bauherren mit ihrer Bank aus desem Grund rechtzeitig klären. Für eine staatliche Förderung, beispielsweise durch Länder- oder KfW-Programme, macht es regelrecht keinen Unterschied, ob der Immobilienbau auf einem Erbbaugrundstück oder einem gekauften Grundstück realisiert wird.

Zusätzlicher Hinweis: Obwohl der Bauherr nicht der Eigentümer des Grundstücks ist, muss er Grundsteuer, Grunderwerbsteuer und einige weiteren kommunalen Abgaben zahlen. Selbst die Erschließungskosten muss er übernehmen.

Fazit: Ob Erbbau oder Grundstückskauf, am Ende zählt der Vertragsabschluss

Das Erbbaurecht bezeichnet eine Alternative zum Grundstückkauf, wodurch Bauherren einfacher zum eigenen Haus kommen. Der Erbbau wird in einem speziellen Grundbuch für den Erbbau beim Amtsgericht und als Belastung im normalen Grundbuch zusätzlich eingetragen. Beim Erbbaurecht geht es für den Vertragsabschluss also ebenfalls zum Notar. Ob ein Erbpachtgrundstück auch wirklich eine preiswerte Alternative zum Kauf eines Grundstücks ist, ist von Fall zu Fall unterschiedlich. Diese Variante ist für Familien mit wenig Eigenkapital gut geeignet, und zwar dann, wenn der Zins niedrig bemessen ist. In manchen Fällen kann man ein Grundstück soger nicht anders bekommen als über die Erbpacht.

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