Bei einer Immobilienfinanzierung handelt es sich um eine langfristige Verbindlichkeit. Ein langfristig gewährtes Darlehen muss aber auch langfristig gedeckt sein. Im Rahmen der Risikovorsorge verwenden Hypothekenbanken dazu gerne Pfandbriefe oder andere langfristige Anleihearten. Angehende Wohneigentümer sollten sich deshalb mit dem Thema Hypothekendarlehen und -zinsen auseinandersetzen, um zu verstehen, wieso Hypothekenzinsen entstehen und wie sie sich verhalten. Das ist wichtig, denn die Hypothekenzinsen bestimmen die Kosten einer Finanzierung.
So entstehen Hypothekenzinsen
Hypothekenbanken haben einen hohen Refinanzierungsbedarf. Diesen decken sie durch Pfandbriefe und weitere Anleiheformen. Jede Immobilie darf mit maximal 60% beliehen werden. Das ist unabhängig davon, ob bereits eine Hypothek oder eine Grundschuld eingetragen wurde. Aus diesem Grund bieten Banken günstige Baudarlehen mit einer maximalen Beleihungsgrenze von 60% an. Dies wird in §14 Pfandbriefgesetz geregelt. Handelt es sich um eine 80%- oder 100%-Finanzierung, müssen Banken den überschießenden Teil auf andere Weise decken. Meist werden dazu Spareinlagen, Sparbriefe oder vergleichbare Finanzinstrumente verwendet.
Die EZB und das Zinsniveau
Der Leitzins, der durch die EZB vorgegeben wird, beeinflusst die Höhe von Kreditzinsen, Hypothekenzinsen, Zinsen auf Spareinlagen sowie weiterer Zinsarten. Doch die EZB-Entscheidungen werden nicht willkürlich getroffen. Sie stellen eher eine Reaktion auf psychologische Gegebenheiten dar. Im Grunde sind die Zinsentscheidungen also eine indirekte Auswirkung der Stimmung auf dem Kapitalmarkt. Das Zinsniveau orientiert sich zwar stark am Leitzins, doch einzelne Zinsarten – darunter der Hypothekenzins – haben sich deutlich von ihm abgekoppelt.
Dies lässt sich historisch zum Beispiel an der Zinsentwicklung vom Sommer 2010 belegen, als der Hypothekenzins schon stieg, bevor der Leitzins nachzog. Dieses Beispiel zeigt, dass der Kapitalmarkt die Zinsentwickelung oft schon vorgibt, bevor die EZB Zinsentscheidungen trifft, um auf die Entwicklungen zu reagieren.
Wie Banken die Zinsen für Immobilienkredite berechnen
Es sind nicht die Banken alleine, die Kredite möglich machen. Indirekt beteiligen sich nämlich auch private und gewerbliche Anleger an der Finanzierung. Zu dieser Beteiligung tragen vor allem Anleger bei, die in Pfandbriefe investieren. Personen, die auf der Bank sparen, sind zudem ein wichtiger Eckpfeiler in Hinblick auf Immobilienfinanzierungen – sie erhalten allerdings nur einen kleinen Zinssatz auf ihre Einlagen. Doch wie hängen nun die Pfandbriefe mit der Kreditkalkulation zusammen? Ein Pfandbrief ist ein festverzinsliches Wertpapier. Der dabei festgeschriebene Zinssatz stellt die Kalkulationsgrundlage für den Hypothekendarlehenszins dar, der letztlich beim Bankkunden ankommt. Emittierte Pfandbriefe bilden also die Grundlage der Zinskalkulation.
Häufig sind die Hypothekenzinsen dadurch der teuerste Teil des Darlehens. Dadurch können die Refinanzierungskosten steigen. Für die Bank stehen zu diesem Zeitpunkt vor allem die Bonität der anfragenden Partei sowie die Immobilie selbst im Vordergrund – beispielsweise Passivhaus oder nicht? Nach erfolgter Bewertung nehmen Banken sogenannte Konditionstableaus zur Hand. Diese bieten ihnen einen geringen Spielraum und geben damit den Rahmen für weitere Berechnungen vor: Risikoprämien, Aufschläge und Gewinnmarge werden so kalkuliert und neben den Refinanzierungskosten auf die Finanzierung geschlagen.
Zinsvergleich – sinnvoll oder nicht?
Wer ein Haus oder eine Eigentumswohnung erwerben möchte – sei es durch einen Immobilienkauf oder durch einen Neubau – neigt dazu, Zinsen zu vergleichen. Wie Immobilienkredite aber besonders komplex sind, machen Vergleiche durch Laien eher wenig Sinn. Zwar gaukeln Online Magazine, Vergleichsportale & Co ihren Lesern vor, auf diese Weise in wenigen Minuten ihre Traumfinanzierung zu finden, dennoch geht dieses Vorhaben in der Regel nicht auf. Doch woran liegt es, dass Zinsvergleiche sich nicht lohnen? Die Ausgestaltung eines Immobiliendarlehens hängt an zahlreichen Faktoren: Ist das Vorhaben überhaupt machbar? Wie hoch wird der Beleihungswert angesetzt? Welche Höhe beträgt der Sollzins? Wie hoch ist der effektive Jahreszins? Und wie fällt die Detailbetrachtung der Immobilie aus?
Die Kalkulation von Baukrediten ist ein sehr passendes Beispiel dafür, dass Theorie und Praxis sich häufig nicht decken. Damit der Zinsvergleich funktioniert, müssten identische Voraussetzungen vorliegen. Doch Bauherren, Immobilienkäufer, Einkommenssituationen und Immobilien sind nur selten deckungsgleich. Zudem legt jedes Kreditinstitut bei der Bewertung einer Anfrage individuelle Maßstäbe an. Eine gute Immobilienfinanzierung sollte alle beeinflussenden Faktoren so miteinander in Einklang bringen, dass Tilgungshöhe und Bauzinsen für Bankkunden unter den persönlichen Voraussetzungen tragbar sind. Eine individuelle Abstimmung ist unabdingbar. Eine gute Beratung ist beim Stellen einer Baukreditanfrage also das A und O.
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