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Reparaturen bei Gemeinschaftseigentum: Die rechtliche Lage

von Marc Hettenberger
Gemeinschaftseigentum

Wer innerhalb einer Wohnungseigentümergesellschaft für eine Reparatur aufkommen muss, ist in erster Linie davon abhängig, ob die Reparatur an einem Gebäudeteil durchgeführt werden muss, der sich im Sondereigentum eines Eigentümers befindet oder an einem Gebäudeteil, der im Gemeinschaftseigentum aller Wohnungseigentümer steht. Im ersten Fall trägt der Inhaber des Sondereigentums die Kosten der Reparatur. Im zweiten Fall tragen die Kosten sämtliche Wohnungseigentümer anteilig.

Abgrenzung von Reparaturen bei Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum

Der Begriff des Gemeinschaftseigentums ist neben dem Begriff des Sondereigentums der zentrale Begriff im Wohnungseigentumsgesetz. Gemäß § 1 Abs. 5 des Wohnungseigentumsgesetzes sind das Grundstück und das Gebäude, soweit sie nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen als gemeinschaftliches Eigentum anzusehen. Zwingendes Gemeinschaftseigentum sind weiterhin alle Teile des Gebäudes, die für den Bestand oder die Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind, § 5 Abs. 2 des Wohnungseigentumsgesetzes. Das Gemeinschaftseigentum kann durch alle Miteigentümer der Wohnungseigentümergesellschaft genutzt werden und ist in Miteigentumsanteile aufgeteilt.

Alle Entscheidungen rund um das Gemeinschaftseigentum werden durch die Eigentümerversammlung getroffen, § 23 des Wohnungseigentumsgesetzes. Als Gemeinschaftseigentum gelten im Regelfall das Treppenhaus des Gebäudes und die von diesem zu den einzelnen Wohnungen angehenden Flure, die Fassade des Gebäudes und die Außenwände, das Dach des Gebäudes, die zentrale Heizungsanlage sowie der Garten, soweit dieser nicht innerhalb einer Teilungserklärung aufgeteilt wurde.

rechtliche lage bei reparaturen

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Der Gegenstand des Sondereigentums ist in § 5 des Wohnungseigentumsgesetzes geregelt. Der konkrete Umfang des Sondereigentums ist in der Regel genau in der Teilungserklärung definiert. Die Teilungserklärung kann im Grundbuch eingesehen werden. Zum Sondereigentum gehören generell die Räumlichkeiten der jeweiligen Wohnung, wozu die in ihr verbauten Einbaumöbel, die angebrachten Tapeten, eingezogene und nicht tragende Wände sowie die in der Wohnung befindlichen Sanitärinstallationen zählen. Auch Bodenbeläge außerhalb der Wohnung befindliche jedoch eindeutig zugeteilte Kellerräume oder ein eindeutig zugeteilter Dachboden unterfallen dem Sondereigentum.

Fenster als Gemeinschaftseigentum

In der Vergangenheit hat die Frage, ob Fenster der Fassade Gemeinschafts- oder Sondereigentum darstellen vielfach die deutschen Gerichte beschäftigt. Der Bundesgerichtshof hat die Frage eindeutig dahingehend beantwortet, dass Fenster, die zu einer Fassade gehören dem Gemeinschaftseigentum unterliegen (BGH, Urteil v. 2.3.2012, V ZR 174/11). Grund hierfür ist das äußere Erscheinungsbild der Immobile. Würde man die zu einer Fassade gehörenden Fenster als Sondereigentum sehen, für dessen Wartung und Gestaltung jeder Eigentümer selbst verantwortlich ist, könnte dies dazu führen, dass die Fenster einer Fassade unterschiedlich gewartet oder gestaltet würden, was zu einer uneinheitlichen Gesamtansicht der Fassade führen könnte.

Gesetzlicher Anknüpfungspunkt ist insoweit § 5 des Wohnungseigentumsgesetzes, woraus sich ergibt, dass das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes nicht durch Sondereigentum verändert werden darf. Hieraus ergeben sich für die Wohnungseigentümer im Kern zwei Konsequenzen. Zum einen können diese gestalterisch an den Fenstern der Wohnung keine Veränderungen vornehmen, zum anderen haben sie entsprechend ihrer Miteigentumsanteile eine Kostentragungspflicht für Instandsetzungsarbeiten, Reparaturen oder den Austausch von Fenstern.

Reparaturen von Wasserleitungen

Auch bei einem Rohrbruch kann es schnell zum Streit zwischen den einzelnen Wohnungseigentümern kommen. Auch hier stellt sich die Frage, wer für einen entstandenen Schaden aufkommen muss. Insoweit gilt, dass es auf die Funktion und die Lage der entsprechenden Leitung ankommt. Der Bundesgerichtshof hat für Wasserleitungen ausgeführt (BGH, Urteil v. 26.10.12, Az. V ZR 57/12). Demnach sind Versorgungsleitungen, als wesentliche Bestandteile des Gebäudes anzusehen und stehend somit zwingend im Gemeinschaftseigentum, wenn und soweit sie im Gemeinschaftseigentum verlaufen. Das gilt auch, wenn ein Leitungsstrang ausschließlich der Versorgung einer einzelnen Wohnung dient. Soweit die Rohre und Leitungen innerhalb des räumlichen Bereichs des Sondereigentums verlaufen, verlieren sie ihre Zugehörigkeit zum Gemeinschaftseigentum erst an dem Punkt, an dem sie sich durch eine Absperrvorrichtung unterbrechen lassen.

wasserleitung reparieren

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In dem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall hatten Die Wohnungseigentümer einer Wohnungseigentümergesellschaft zunächst versucht durch eine Teilungserklärung Wasserleitungen als Sondereigentum auszuweisen. Diese war für den Bundesgerichtshof jedoch nicht bindend, da Sondereigentum nicht an wesentlichen Bestandteilen des Gebäudes begründet werden kann. Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs kann man Versorgungsleitungen zwar bautechnisch in einzelne Bauteile zerlegen. Soweit sie sich im räumlichen Bereich des Gemeinschaftseigentums befinden, sind sie rechtlich jedoch als Einheit anzusehen, da sie insoweit der Versorgung des gesamten Gebäudes dienen.

Dies hat für die Eigentümer zur Folge, dass diese auch insoweit anfallenden Reparaturkosten anteilig von allen Eigentümern getragen werden müssen.

Wohnungstüren reparieren bei Gemeinschaftseigentum

Auch Wohnungstüren müssen im Falle einer Beschädigung durch die Eigentümer ersetzt werden. Auch in diesem Fall tragen die Eigentümer die Kostenlast gemeinschaftlich und zwar unabhängig davon, ob ein Wohnungseigentümer oder dessen Mieter die Beschädigung fahrlässig oder mutwillig herbeigeführt hat. Dies hat das Landgericht Dortmund klargestellt (Aktenzeichen: 1 S 473/16). Grund hierfür ist, dass Wohnungstüren in Eigentumsanlagen zum Gemeinschaftseigentum gehören, da diese das an den einzelnen Wohnungen und das in diesen befindliche Inventar als Sondereigentum vom Gemeinschaftseigentum abgrenzen.

Im Übrigen ist auch insoweit das einheitliche Erscheinungsbild zu berücksichtigen, welches nicht gegeben wäre, wenn jedem Eigentümer hinsichtlich seiner Wohnungstür ein Gestaltungsspielraumzukäme. Wenn ein Miteigentümer oder dessen Mieter eine Wohnungstür beschädigt, löst auch dies die Kostentragungspflicht aller Wohnungseigentümer aus. In diesen Fällen bleibt den Eigentümern nur die Möglichkeit, den Verursacher des Schadens in Regress zu nehmen.


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