Viele Menschen spielen schon frühzeitig mit dem Gedanken, die eigene Immobilie an die Nachkommen zu übertragen. Schließlich soll das Elternhaus in den Händen der Familie bleiben. Generell gilt zwar, dass man mit einer Schenkung zu Lebzeiten die Erbschaftssteuer umgehen kann, die sich oftmals auf eine erhebliche Summe beläuft. Dennoch sind auch Risiken mit der frühzeitigen Vergabe des Eigentums verbunden. Aus diesem Grund sind Schenkungen oftmals mit Angst verbunden, denn die eigenen Sicherheiten sollen dennoch bestehen bleiben.
Tatsächlich ist es aber möglich, eine Schenkung an bestimmte Vorgaben zu knüpfen. So sind Schenker durch das Anwenden des Nießbrauchs beispielsweise weiterhin in der Lage, in ihrer Immobilie zu wohnen. Und besitzen trotz Schenkung das Recht, über Reparaturen, Umbauten und Renovierungen zu entscheiden. Eine Win-win-Situation für Nießbraucher und Eigentümer. Doch mehr zur Immobilien-Schenkung, Nießbrauch und steuerliche Vorteile im folgenden Text.
Was genau ist ein Nießbrauch?
1030 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) besagt, dass es sich beim Nießbrauch um ein unverkäufliches und nicht vererbbares Nutzungsrecht von fremdem Eigentum handelt. Dem Nießbraucher – also die Person, der das Nießbrauchrecht zugesprochen wird – wird die Nutzung des fremden Guts gewährt. Zudem besitzt der Nießbraucher das Recht, wirtschaftliche Gewinne aus der Immobilie zu schlagen.
Ein Nießbrauchrecht lässt sich auf folgende Besitztümer anwenden:
- Grundstücke
- Immobilien
- Fahrzeuge
- Vermögen
- Wertpapiere
- Rechte oder Anteile zum Beispiel an Unternehmen oder Aktien
Das Nießbrauchrecht rentiert sich in erster Linie für Menschen, die sich bereits zu Lebzeiten mit ihren Erfolgen auseinandersetzen möchten. Somit kann die eigene Immobilie als Schenkung bereits in die Hände des Erben übergehen und es lässt sich die Schenkungssteuer sparen. Das Nießbrauchrecht stellt in diesem Fall sicher, dass die bisherigen Rechte des ehemaligen Eigentümers weiterhin Bestand haben.
Wie funktioniert Nießbrauch?
Das altmodische Wort Nießbrauch ist noch immer ein wichtiger Bestandteil des heutigen Immobilien- und Erbrechts. Es besagt, dass Objekte zu Lebzeiten übertragen werden können. Dennoch bleiben die Ansprüche des Nießbrauchers erhalten.
Wie man beim Nießbrauch Steuern sparen kann?
Das Nießbrauchmodell gilt seit der reformierten Erbschaftssteuer als Steuersparmodell. Denn laut Gesetz möglich, dass ein Elternteil eine Immobilien-Schenkung in Höhe von 400.000 Euro macht und vom Schenkungssteuerfreibetrag profitiert. Das bedeutet, dass die Erben von der Steuerlast entbunden werden, wenn die Immobilien-Schenkung diese Grenze nicht überschreitet. Ein zusätzlicher Vorteil des Nießbrauchrechts ist, dass der Gutachter bei der Schätzung des Immobilienwerts das Nießbrauchrecht miteinkalkuliert. Der steuerliche Wert der Immobilie senkt sich somit.
Der Jahreswert
Um den steuerlichen Kapitalwert des Nießbrauchs zu errechnen, wird der Jahreswert der voraussichtlichen Einnahmen aus Grundstück und Immobilie benötigt. Bei Mietobjekten wird beispielsweise die Miete als durchschnittlicher Jahresgewinn herangezogen. Eine zusätzliche Regelung stellt außerdem sicher, dass der Kapitalwert des Nießbrauchs nicht über den steuerlichen Wertansatz hinausgeht.
Dauer des Vorbehaltsnießbrauchs
Ein weiterer Faktor, der in die Berechnung des Kapitalwerts miteinfließt, ist die Dauer des Vorbehaltsnießbrauchs. Als Orientierung wird häufig die statistische Lebenserwartung herangezogen. Auf Basis dessen wird der Multiplikator errechnet, der sich an der aktuellen Sterbetafel orientiert. Informationen werden vom Bundesministerium der Finanzen (BMF) veröffentlicht.
Erbschaftssteuer und Freibeträge beim Nießbrauch
Wie bereits angedeutet, können mithilfe der Immobilien-Schenkung durch Nießbrauch die Kosten für die anfallende Erbschaftssteuer minimiert werden. Die Erbschaftssteuer kommt immer dann zum Tragen, wenn die Freibeträge durch den Nachlasswert überstiegen werden. Ist das Nießbrauchrecht allerdings im Testament verankert, wird dessen Wert anteilig von der Erbmasse abgezogen. Infolgedessen reduziert sich die Erbschaftssteuer um einen beachtlichen Teil.
Darüber hinaus ist es mit der Hilfe von steuerlichen Freibeträgen möglich, einen großen Bogen um die Erbschaftssteuer zu machen. Der Eigentümer greift hierbei auf Schenkungen zurück, um sein Vermögen auf die Erben zu verteilen. Das Nießbrauchrecht stellt dennoch sicher, dass das Wohnrecht beibehalten werden kann.
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