Welche spezifischen Unterlagen benötigt man für eine Baufinanzierung?

Dank der bereits seit Langem bestehenden Niedrigzinsphase können sich immer mehr Menschen den Traum von einem Eigenheim erfüllen. In jedem Fall ist eine sorgfältige Planung der Baufinanzierung wichtig, wobei das Augenmerk auf einer langfristigen Kalkulation liegen sollte. Sie stellt eine besondere Finanzierungsform dar, die einige Differenzierungen zum klassischen Konsumentenkredit aufweist. So erfordert beispielsweise eine Baufinanzierung das Einreichen spezifischer Unterlagen. Sie unterscheiden sich wiederum, je nachdem, ob man selbstständig ist oder in einem Angestelltenverhältnis steht.

Tipps für die Baufinanzierung

Gleich, um welche Finanzierungsart es sich handelt, bevor potenzielle Bauherren ein Darlehen aufnehmen, sollten sie sich folgende Fragen stellen:

• Wie hoch ist mein verfügbares monatliches Budget, um die Tilgungsraten problemlos bewältigen zu können?
• In welcher Höhe kann ich Eigenkapital einbringen?
• Mit welchen Baunebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notargebühren etc. muss ich rechnen?
• Welcher Baukredit ist für mich persönlich am günstigsten? Um dies herauszufinden, sollte man auf einen Online-Vergleich nicht verzichten.
• Ist aktuell eine lange oder kurze Sollzinsbindung vorteilhaft?
• Welche staatlichen Förderungen stehen zur Verfügung?

Nachstehende Grafik gibt einen guten Überblick, worauf man bei der Beantwortung der zuvor genannten Fragen sein Augenmerk richten sollte.

Komplexes Thema: die Baufinanzierung

Die Traumerfüllung vom Eigenheim stellt während der Bauphase häufig eine große Herausforderung dar. Stolpersteine, die überraschend auftauchen, müssen beseitigt werden. Stress steht in vielen Fällen an der Tagesordnung. Damit man möglichst entspannt durch schwierige Etappen kommt, können regelmäßige Auszeiten hilfreich sein, die Bauherren auf andere Gedanken bringen. Um zu vermeiden, dass bereits die Beantragung einer Baufinanzierung zum Stressfaktor wird, ist es sinnvoll, sich in das Thema etwas einzuarbeiten.

Dies gilt vor allem für Menschen, die das erste Mal in ihrem Leben einen Kredit aufnehmen. Davon gibt es viele in Deutschland: Gemäß einer Studie hatten sich 47 Prozent der unter 40-Jährigen und 74 Prozent der Deutschen bis zum 30. Lebensjahr zum Zeitpunkt der Umfrage bisher kein Geld von einer Bank geliehen. Aber auch Verbraucher, die über Erfahrung mit Konsumkrediten und Co. verfügen, müssen sich zunächst auf die speziellen Anforderungen der Baufinanzierung einstellen.

Benötigte Dokumente für den Baufinanzierungsantrag

Es gibt einige Unterlagen, die bei jeder Kreditaufnahme, gleich welcher Art, zwingend vorgelegt werden müssen:

• gültiger Personalausweis oder Reisepass
• Kopie des Arbeitsvertrages (Angestellte)
• Gehalts- / Lohnabrechnung der letzten drei Monate, teilweise auch sechs Monate
• Handelsregisterauszug, Finanzplanung sowie betriebswirtschaftliche Auswertung (Gewerbetreibende)
• aktuelle Renteninformationen (Rentner)
• sollte es bereits laufende Kredite geben, entsprechende Unterlagen
• Einkommenssteuernachweise oder Überschussrechnung bzw. Gewinn- und Verlustrechnung (Selbstständige)
• Nachweis über Privatkrankenversicherung

Hinzu kommen bei der Beantragung einer Baufinanzierung weitere spezifische Dokumente:

• Kopie des Kaufvertrages (Erwerb einer Immobilie)
• Kopie der Baubeschreibung, des Bauantrages sowie der diesbezüglichen Genehmigung (Errichtung eines Neubaus)
• aktueller Grundbuchauszug
• Flurkarte / Lageplan
• Grundriss und Baupläne
• Baukostenberechnung
• Berechnung der Wohnnebenkosten
• Angabe der Eigenleistungen sowie Kostenvoranschlag
• Bruttogrundflächen-, Wohn- / Nutzflächenberechnung

Die Vorlage sämtlicher Unterlagen ist für den möglichen Darlehensgeber unter anderem für die Bonitätsprüfung wichtig. Er stellt eine exakte Kalkulation auf, die ihm bei der Einschätzung des Risikos auf Zahlungsausfall als Grundlage dient. Die Feststellung der Kreditwürdigkeit kommt auch Verbrauchern zugute, denn sie bittet ihnen Schutz vor einer eventuellen Überschuldung.

Unterschiedliche Voraussetzungen für Selbstständige und Angestellte

Privatpersonen, die in einem festen Angestelltenverhältnis stehen, haben bei Baufinanzierungen bessere Karten. Der regelmäßige Gehaltseingang bietet dem Kreditgeber eine verhältnismäßige gute Sicherheit. Selbstständige hingegen weisen in der Regel schwankende Einnahmen auf. Die Finanzplanung und das Abschätzen des Risikos sind deshalb für Geldinstitute deutlich schwieriger. Dies führt gleichzeitig zu einem erhöhten Aufwand.

Aus diesem Grund müssen Selbstständige weit mehr Unterlagen vorlegen als Angestellte. Erstere verfügen über bessere Chancen auf die Bewilligung einer Baufinanzierung, wenn

• sie mindestens drei Jahre in der Selbstständigkeit sind;
• anhand von Dokumenten, beispielsweise der Steuererklärung, eine stetige Steigerung der Einkommenssituation ersichtlich ist;
• bereits betriebswirtschaftliche Auswertungen und Jahresabschlüsse vorliegen;
• sie gemeinsam mit dem Ehepartner, der in einem Angestelltenverhältnis steht, die Baufinanzierung beantragen.

Verschiedene Arten der Baufinanzierung

Es spielt keine Rolle, um welche Baufinanzierungsart es sich handelt, Kreditgeber fordern jeweils dieselben Unterlagen. Jede einzelne Finanzierungsmöglichkeit geht mit ihren eigenen Vor- und Nachteilen einher. Welche zu den individuellen Anforderungen eines jeden Darlehensnehmers passt, muss zunächst herausgefunden werden. Wichtig ist, das Augenmerk insbesondere auf die finanziellen Rahmenbedingungen sowie den Zeitplan zu legen. Nachstehend beschreiben wir die am häufigsten genutzten Baufinanzierungsarten.

Annuitätendarlehen

Es gilt als die klassische Form unter den Baufinanzierungen. Die Monatsraten setzen sich aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammen, sie bleiben während der gesamten Laufzeit gleich. Einer Veränderung unterliegt ausschließlich das Verhältnis von Zins und Tilgung. Jede geleistete monatliche Rate sorgt für eine Verringerung der Kreditschuld. Während der Zinsanteil sukzessiv zurückgeht, steigt der Tilgungsanteil an.

In der Regel wird beim Annuitätendarlehen der Zinssatz mit einer Sollzinsbindungsfrist zwischen fünf und 15 Jahren vertraglich vereinbart. Kreditnehmer haben weitgehend die Möglichkeit, die Rückzahlungshöhe frei zu bestimmen. Üblicherweise liegt sie bei einem oder zwei Prozent. In Niedrigzinsphasen ist eine lange Zinsbindungszeit empfehlenswert: Kreditnehmer profitieren vom niedrigen Zinsniveau über viele Jahre, auch wenn es während der Vertragslaufzeit deutlich ansteigt.

Insbesondere sicherheitsbewusste Menschen, die Wert auf die Kalkulation mit festen Raten während des gesamten Zinsbindungszeitraumes legen, entscheiden sich für das klassische Annuitätendarlehen. Zu seinen Vorteilen zählen:

• hohe Planungssicherheit
• schnelle Tilgung
• monatlich sinkende Zinsbelastung
• Möglichkeit der präzisen Kalkulierung einer Anschlussfinanzierung

Nachteilig ist, dass Vertragsänderungen während der Zinsbindungsfrist nicht möglich sind. Wer Wert auf Flexibilität legt, hat jedoch die Möglichkeit, Sondertilgungen zu vereinbaren. Allerdings lassen sich manche Geldinstitute nur darauf ein, wenn gleichzeitig die Übernahme einer Vorfälligkeitsentschädigung zugesagt wird.

Sonderformen des Annuitätendarlehens

Neben verschiedenen anderen Sonderformen gibt es das Forward- sowie das Volltilger-Darlehen:

• Forward-Darlehen: Es handelt sich hierbei um ein Annuitätendarlehen zur Anschlussfinanzierung. Vorteilhaft ist bei dieser Sonderform, dass Kreditnehmer sich die aktuell günstigen Zinsen für die Zukunft sichern können.
• Volltilger-Darlehen: Seine Besonderheit ist, dass im Verlauf der Zinsbindungszeit die gesamte Hypothek getilgt wird. Somit brauchen sich Darlehensnehmer um eine Anschlussfinanzierung, die möglicherweise zu schlechteren Konditionen gewährt wird, keine Gedanken zu machen.

Variables Darlehen

Diese Finanzierungsform eignet sich insbesondere für eine kurzfristige Baufinanzierung. Das besondere Merkmal des variablen Darlehens ist, dass keine festen Sollzinsen gezahlt werden müssen. Vielmehr wird der Zinssatz regelmäßig an die aktuellen Marktzinsen angepasst. Er orientiert sich am Euribor-Geldmarktzins (Euro Interbank Offered Rate). Es handelt sich hierbei um den durchschnittlichen Zinssatz, zu dem die Mehrzahl der Banken in Europa Anleihen anbietet. Dieser folgt dem Leitzinssatz der EZ (Europäischen Zentralbank). In der Praxis werden die Zinsen des variablen Darlehens alle drei bis sechs Monate angepasst.

Es gehört ein wenig Risikofreudigkeit dazu, entscheidet man sich für diese Darlehensart. Wichtig ist, dass Kreditnehmer in diesem Fall über ein ausreichend hohes, finanzielles Polster verfügen – nur so ist ihnen die Bewältigung von plötzlichen Zinssteigerungen möglich. Vorteilhaft ist das variable Darlehen vor allem bei kurzfristigen Finanzierungen, zum Beispiel, wenn ein Kreditnehmer auf absehbare Zeit mit einem größeren Geldbetrag rechnen kann. Weitere Pluspunkte:

• fällt der Euribor, wird der Zinssatz bei der nächsten Anpassung günstiger
• das Darlehen kann jederzeit gekündigt werden, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen ist; die Kündigungsfrist beträgt in der Regel zwischen drei und sechs Monaten
• Kreditnehmer können zu langfristigen Festzinskonditionen wechseln, beispielsweise dann, wenn das Zinsniveau deutlich sinkt

Als nachteilig gilt, dass man selbstverständlich nie genau weiß, wie sich die Zinshöhe im Laufe der Zinsbildungszeit entwickelt. Erhöht sie sich, steigt im gleichen Atemzug die Ratenhöhe an.

Bausparvertrag

Früher wurden häufig Bausparverträge für eine in der Zukunft liegende Finanzierung eines Eigenheims abgeschlossen. Es handelt sich dabei um eine Kombination aus Immobiliendarlehen und traditionellem Sparen. Der Hintergrundgedanke ist die Beschaffung von Eigenkapital für einen Hausbau oder -kauf. Nutzer legen zunächst die monatliche Ansparhöhe fest, woraus sich die Bausparsumme ergibt. Anfangs zahlt man eine festgelegte, monatliche Summe, die vom Anbieter verzinst wird.

Ist ein bestimmter Betrag, zum Beispiel 40 Prozent der Gesamtsumme, angespart, startet die sogenannte Zuteilungsphase. Sie beinhaltet den Anspruch auf ein Bauspardarlehen mit günstigen Zinssätzen für den Restbetrag. Anschließend lässt sich die gesamte Summe in die Immobilie investieren.

Wer sich seine eigenen vier Wände so günstig wie möglich finanzieren möchte, ist mit einem Bausparvertrag gut bedient. Er geht jedoch mit einer langen Laufzeit einher, was ihn für kurzfristige Finanzierungsziele ungeeignet macht. Die Planung sollte ungefähr sieben Jahre im Voraus erfolgen. Die Vorteile eines Bausparvertrages stellen sich wie folgt dar:

• hohe Sicherheit, da er keinerlei Kursrisiken unterliegt
• garantiertes Kapital
• Profit: staatliche Förderungen
• Flexibilität in Bezug auf den Verwendungszweck

Zu den Nachteilen gehören: Die Guthabenzinsen sind während der Ansparphase geringer als bei anderen Anlagevarianten. Darüber hinaus fallen hohe Bearbeitungsgebühren beim Abschluss eines Bausparvertrages an. Zudem ist die monatliche Belastung häufig größer als bei anderen langfristigen Finanzierungsalternativen.

Riesterrente

Die Nutzung der Riesterrente für den Bau oder Erwerb einer Immobilie ist gleichfalls eine beliebte Variante. Dabei werden bestehende Riester-Verträge in einen Wohn-Riester-Vertrag umgewandelt. Durch dieses Verfahren erhält der Sparer die Gelegenheit, sein angehäuftes Kapital für die Immobilienfinanzierung einzusetzen. Die bis dahin erhaltenen, staatlichen Zuschüsse gehen in diesem Fall nicht verloren. Es gibt allerdings eine Grundvoraussetzung: Das Eigenheim muss sich innerhalb Deutschlands befinden.

Wurde vom Sparer das Riester-Vermögen aus der Altersvorsorge entnommen, fällt die Verzinsung des bis zu diesem Zeitpunkt angesparten Kapitals für den Entnahmezeitraum weg. Somit steht später eine reduzierte Rentenauszahlung auf dem Programm. Um diese zu vermeiden, sollten die Beiträge weiterhin gezahlt werden – somit erhält man in der Zukunft die gesamte staatliche Förderung.

Empfehlenswert ist die Baufinanzierung mit Wohn-Riester insbesondere für Menschen, die sehr wahrscheinlich bauen oder eine Immobilie kaufen möchten und deren Eigennutzung für einen langen Zeitraum beabsichtigen. Wer wenig Eigenkapital angespart hat, ist ebenfalls mit der Riester-Finanzierung gut bedient. Zu ihren Vorteilen zählen:

• Tilgungsraten können steuerlich abgesetzt werden
• Möglichkeit der Zinslastsenkung und Verkürzung der Darlehenszeit

Nachteilig wirkt sich die Erhöhung des zu versteuernden Einkommens im Alter aus, da das Wohnförderkonto besteuert wird. Weiterhin müssen eingesparte Steuern bei einem Umzug ins Pflegeheim, einer Scheidung oder im Todesfall sofort nach dem Immobilienverkauf beglichen werden. Darüber hinaus wird Wohn-Riester auf Erben übertragen. Außerdem ist die Flexibilität geringer als bei den meisten Anlageprodukten.

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• MIND AND I/shutterstock.com